中图分类号：F275 文献标识码：A

1、房产行业流动性风险的衡量指标

（一）流动比率、速动比率的缺点。

常见的流动性指标包含:流动比率、速动比率等。但假如用这两个指标来衡量房产行企业的流动性的话，存在以下缺点：

1、以流动比率、速动比率来衡量房产企业的流动性不符合房产行业特征。从流动性比率公式来看,流动资产的增加会使流动性比率增加。其中影响流动资产的原因有应收账款、存货。在流动负债给定的状况下，应收账款和存货越多，企业的流动比率或速动比率就越高。但房产不同于一般企业，房产企业将非常大多数资金都用于储建存量房，而存量房这种存货，在市场上非常难非常快变现。同时，房产企业使用的是分期付款销售，这导致了房产企业有很多的应收账款。而这类应收账款大多数都要在十年甚至是几十年之后才能完全收回。从实质上来看，房产企业的流动性资产并不“流动”。流动比率和速动比率高并不可以说明房产企业没有流动性风险。

2、流动比率和速冻比率指标不可以准时评估出企业可能存在的流动性风险。在流动比率中流动负债被看成是一个整体。企业的负债分为长期负债和短期负债，根据配比原则, 企业投资的期限应该是与筹资的期限合适比的。企业在生产经营过程中循环往复用的流动资金, 也应被视为长期性质的投资, 依据配比原则，这类流动资金也应该使用长期筹资。流动比率或速动比率的概念虽然假设流动资产与流动负债之间存在配比关系, 但并没觉得流动资产有一些是循环往复用的流动资金，是需要长期筹资的。所以，它不可以准时、敏锐地评估出企业可能存在的流动性风险。

（二）基于房产特征及配比原则的流动性风险指标---易变现率。

为了克服流动比率、速动比率的缺点,依据房产企业的特征，本文用易变现率来衡量房产企业的流动性风险。

易变现率={（股东权益+长期债务+经营性流动负债）-长期资产}/流动资产

易变现率是基于配比策略打造的。流动资产的资金来源，一部分是短期来源，另一部分是长期来源，后者是长期资金来源购买固定资产后的剩余部分。在剖析企业的流动资产时,大家可以把流动资产分为两部份:一是永久性流动资产,指满足企业长期的最低需要的那部分流动资产;二是临时性流动资产,指企业随季节性需要而变化的流动资产。永久性流动资产在有的方面特点与固定资产相似,因此,在借助配比策略剖析流动资产时,永久性流动资产与固定资产筹资都应依赖长期资金来源。易变现率高，资金来源的持续性强，偿债重压小，企业的流动性强。

2、国内房产上市公司流动性风险剖析

（一）国内房产上市企业的易变现率剖析。

表1 对国内117家从事房产开发与经营业务的上市企业的易变现率进行计算的结果

从表１可以看出房产行业的易变现率，2008年最低,2009年开始有所提升，2009年略高于2010年水平。说明行业的偿债能力较2009年开始改变，企业对抗短期风险能力有所增强。从大体上来看房产企业的易变现率都小于1，说明房产行业整体上存在着用短期资金满足长期资金需要的状况。这与房产行业的特点有关:房产是一个投入大、价值高、经营周期长且资金周转较慢的行业，而房产企业的自有资金有限,借助自有资金完成房产项目的开发基本不可能。

（二）国内房产上市企业的资本结构性剖析。

表2 国内房产上市企业企业的资本结构

从表2国内房产企业的资本结构可以看到，国内房产企业的流动资产占总资产比率虽然这三年都超越80%，但其中存货占了非常大比重。资产负债率都比较高，三年平均值为0.6668，2008到2010年资产负债比逐年增长。从三每年平均值来看，流动负债扣除经营性流动负债，即需要在一年内付清的债务占总负债的40%；企业的长期债务仅占总负债的38.65%，而这类长期债务里80%以上为银行贷款，需要在1-3年内付清。不难看出，企业总负债的70%左右需要在 1-3年内付清，而房产开发项目的周期至少为2-3年，大型项目需要5-10年，这对企业的资金链是一个巨大的挑战。

3、国内房产上市公司流动性风险管理存在的问题

（一）资产结构不合理。

房产企业的流动性资产中，应收账款和存货占了主要地位，而房产企业的销售模式与商品特征决定了它的应收账款和存货难变现这一特征。部分企业单纯追求土地储备和多建存量房而忽视了资金链的平衡严重干扰了企业的正常经营。《新文化报》报道，房产已进入去库存时期，今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利四家企业一季度存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。按2010年销售数据计算，要消化这类存量，四家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。现在绝大部分房产企业都面临销售难、资金收购慢的困境，贷来的钱还未投入建设就被预征，资金重压之大不言而喻。

（二）资本结构不合理，资产负债率高。

国内房产行业的一个要紧特征是自有资金有限，筹资渠道较为单一，主要依赖外源筹资，且外源筹资又以债务筹资尤其是银行信贷筹资为主。因此，银行资金仍然决定着企业的存亡。依据2010年的年报数据，117家上市房产企业中资产负债率超越70%的有38家，占整个行业的32.47%，现在，国内房产企业的平均资产负债率高达68.35%以上，远高于50% ~ 60%的警戒标准，个别上市公司甚至高达100% ~ 300%。

4、国内房产企业流动性风险的控制手段

（一）合理确定土地储备量。

国内房产企业为了增加土地储备，经营性现金流历来负值居多，给企业导致了非常大的风险。房地产企业需要实时剖析企业现有些资金情况, 将来筹资和开发的能力,等各种可能影响现金流的原因, 统筹进行适度的土地储备, 减少资金本钱与经营风险。在土地储备的数目和长短期结构上，应该注意两大方面，一要重视剖析市场情况，既要把握现时情况更要把握将来市场走势；二要衡量自己财务实力，盲目过度拿地，会导致巨大的现金流损失。

（二）加快资金的周转，提升资金用效率。

为了充分借助闲置资金，可以对工程物资全盘考虑，统一调度，并进行横向融通，如此既能确保工程顺利进展，又能降低物资积压，加速资金周转。企业为了加速资金的周转，特别要加大应收账款的管理：打造稳定的信用政策；确定顾客的资信等级,评估企业的偿债能力；确定适当的应收账款比率；打造销售回款责任制。

（三）合理确定负债规模和比率，适度负债经营。

企业应当在充分估算企业偿债能力的状况下，通过合法渠道筹集到可以满足企业进步的资金。负债经营需要考虑两个方面的问题：第一要明确策略方向，有效用资金。明确经营方向的房产企业才能防止盲目扩张和投资，提升资金用效率。第二要适度负债。股东权益是偿债的最直接保障,所以负债数额要与权益资本的规模相适应。另外，合理安排负债结构，达成长短期负债规模与比率的合理搭配也是控制流动性风险的有效渠道。

（作者单位：广东商学院）